左起：麦田房产客户运营副总经理孙庆磊、经济学家任泽平、行业嘉宾林雪莲

一、中国经济发展面临百年未遇之大变局

中国经济经过改革开放几十年的高速发展，取得了举世瞩目的成就：2021年中国GDP规模达114.4万亿元，以美元计价，中国GDP规模17.7万亿美元。美国2021年GDP为23.0万亿美元，中国GDP相当于美国的约77.1%。但是随着中国经济发展进入深水区，尤其是这两年又面临疫情和中美贸易摩擦，面临的挑战也越来越多。

任泽平对此分析道：“目前中国GDP约占全球经济规模的17-18%，美国大约在23-24%，中美加起来占全球经济比重超过百分之四十，所以说未来的世界是中美的世界。中美贸易摩擦为什么爆发？因为美国的贸易逆差一半来自中国，从我们的角度看展现了我们强大的制造能力，从美国的角度看他面临巨大的贸易逆差以及产业空心化。”

“解决这个问题最好的办法就是中国要发展，当有一天中国的经济规模是美国的两到三倍时，摩擦就结束了。所以说，中国最好的应对是改革开放。”

面对这种内外部环境，中国做出了一系列调整，如供给侧结构性改革、碳中和、新发展格局等。对于这一系列调整，任泽平评论道：“走到今天这些调整是必然的，随着人口红利结束，只能通过创新来驱动经济发展。”

那中国经济新的增长点在哪？

任泽平认为是“新基建”：“如果说20年前中国经济的“新基建”是铁路、公路、桥梁的话，那支撑中国未来20年经济社会繁荣发展的‘新基建’则是：新能源、新能源汽车、充电桩、新一代信息技术、数字经济、人工智能、数据中心、工业互联网等，这些都是未来中国新的增长引擎。”

“中国经济正在经历百年未遇之大变局：通过增速换挡、供给侧结构性改革等，从高速增长转向高质量发展。”

二、中国房地产大开发周期接近尾声，将全面进入“存量房”时代

从98年房改开始，中国的房地产进入高速发展阶段，2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，增长18.2倍，年均增长15.6%。经过二十多年的发展，中国房地产的大开发周期已经接近尾声，任泽平认为主要有三个标志：

1、城镇化进程开始放缓

任泽平说：“改革开放之初中国的城镇化率17.92%，中国80%多是农民，中国的房地产发展，和城镇人口快速增加是息息相关的。大量的人口进城，也带来了强劲的购房需求。”

“城镇化基本分为两个阶段，第一个阶段，是农村人口变成城镇人口，第二个阶段是都市圈城市群化，中国已经进入第二个阶段了。”

“现在中国的城镇化率是64%，城镇化的速度客观来讲也在放缓。”随着城镇化进程接近尾声，房地产发展也将进入新阶段。

2、人均住房面积和套户比达到很高水平

衡量一个房地产市场增长前景的两个重要指标，一个是人均住房面积，一个是套户比，而这两个指标，中国都已经达到了很高的水平。在谈到人均住房面积时，任泽平分享道：“中国的人均住房面积已经从改革开放前的不足10平米，增长到2020年的近35平米，接近发达国家水平。”

他又分享了套户比：“一线城市套户比低于1，未来还有一定需求；三四线城市已经超过1.1，再加上17-18年棚改货币化，很多低能级城市，年轻人走了，户均住房甚至可能超过两套。”

对于大多数三四线城市，住房需求已经饱和，任泽平认为未来中国大约70%的城市房地产进入存量时代，因为没有新来人口：“东北鹤岗一套房子几万块钱没人要，杭州深圳房子每平米几万抢不到。为什么？核心还是人口流入所带来的需求以及购买力。”

3、总和生育率不断下降

任泽平说：“我们现在的生育率是1.15。是什么概念呢？美国是1.9，法国是1.8，德国英国是1.6-1.7，号称世界上前几年人口老龄化少子化最严重的日本是1.3。我们的总生育率全球倒数。”

“我们的婴儿潮在62-76年，那时的生育率在6以上，也就是每对夫妇生六个以上。70年代末我们实行了严格的计划生育，生育率开始断崖式下跌。”

“62-76年出生的这波人影响了中国的房地产进程。中国房地产98年房改以后为什么会有黄金20年，是因为这批人赶上结婚生子要买房。为什么最近大户型卖得好，是因为这批人要换房。”而随着出生人口的下跌，中国房地产的人口红利也在消失。

“买房的主力人群是20-50岁，20岁之前没能力买，50岁之后不需要了。按照统计显示20-35岁是首次置业购房，35-50岁是改善性购房。”

自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。

所有这些因素叠加，造成了中国房地产开始向“存量房”时代转变。

三、未来，中国房地产的机会在一线城市、在都市圈

任泽平还对中国房地产未来发展机会做了分析：“中国建了那么多房子，到了今天，房地产还有没有空间？有，中国房地产开发建设的空间在都市圈、城市群人口流入地区。”

他认为人口向头部地区集中的趋势越来越明显：“中国的人口流入区域，从原来的四六分化、三七分化变为二八分化。根据智联招聘的数据，全国的330多个城市，人口流入的只占20%。”

任泽平说：“我们研究了世界上几十个国家后发现，人口大迁移是都市圈化、大城市的胜利。大家知道美国在过去上百年，人口源源不断地从中部地区流入到东西海岸都市圈城市群，结果就是广大的中部地区房价长期滞涨，两大海岸线房价不断创新高。”

“再来看日本。在过去的上百年，人口源源不断的往三大都市圈迁移。日本1.3亿人三千六百万在东京都市圈，韩国5000万人中2500万在首尔都市圈。”

任泽平认为中国也正在经历这样一个过程：“人口往长三角、珠三角、京津冀、广东、浙江、江苏、山东这些地方集聚，中国未来的城镇化大约还有十几个百分点的空间，未来的人口流向就是我们的19个城市群，重点就是长三角和珠三角以及区域中心城市。”

2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，全部位于北方。具体来看，2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85.0万人，2010-2020年粤、浙增量分别为216.9万、101.4万人，江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人。

人口往都市圈城市群迁移集聚，带来基础设施投资、产业分工、规模效应、创新创业、住宅投资等机遇。到2030年，2亿新增城镇人口的约80%将分布在四大都市圈、19个城市群。

“为什么年轻人愿意来大城市？因为一二线城市拼的是才华和勤奋，回到老家拼的是关系，只有来到了一二线城市，你才能有更公平实现自己梦想的机会。”

任泽平还通过对比东京的人口容量，认为北京和上海的人口增长还有很大空间：“北京是2200万人，上海是2400万人，如果城市规划包括轨道交通、教育、医疗等能够规划的好，这些城市应该正常都应该超过三千万人，北京可以再增加800万，这个城市就会变得更有活力。”

任泽平最后总结说：“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。我们要判断一个地方、一个区域的房地产周期，它影响因素非常多，区位、人口、货币、产业等等。但最重要的是什么？在长期来说，是人口。一个区域经济繁荣发展的根基还是在人，一个地方如果人口源源不断地流入，不仅房地产繁荣，其他产业也会繁荣。”